Comprar imóvel em 2026 continua sendo uma das decisões mais importantes da vida. Ainda assim, muita gente chega empolgada na visita, olha acabamento, vista, vaga de garagem e pronto. No entanto, é justamente o que fica fora do “tour” que costuma causar prejuízo: taxa inesperada, manutenção cara, barulho que só aparece à noite, documentação travada, ou uma reforma que vira obrigação.
Por isso, este artigo é um guia de perguntas que quase ninguém faz — porém, quando você faz, muda o jogo. Além disso, você não precisa virar especialista. Você só precisa saber o que perguntar, como interpretar e quando insistir. Assim, você compra com mais clareza e evita o clássico “eu não sabia”.
Antes de se apaixonar: o imóvel cabe na sua vida real?
Antes de falar de contrato, vale uma pergunta incômoda: este imóvel funciona na sua rotina? Parece simples, porém evita decisões por impulso. Além disso, morar bem não é só “ser bonito”; é ter praticidade de verdade.
Pergunte: “Como é meu dia típico aqui dentro?” Acordar, trabalhar, levar criança, treinar, receber visitas. Em seguida, imagine isso em uma semana de chuva, com trânsito, com compras e com pressa. Portanto, se a logística já parece difícil no papel, ela vai pesar no bolso e na paciência depois.
O que o corretor raramente comenta: quanto custa manter isso todo mês?
Preço de compra é só a primeira camada. Depois, vem o custo de manter. E aqui mora um erro comum: subestimar condomínio, fundo de reserva e despesas extras. Além disso, quando o condomínio tem muita área comum, a conta tende a acompanhar.
Pergunte: “Qual foi o valor do condomínio nos últimos 12 meses e por quê?” Assim, você vê se houve aumento frequente, obras, inadimplência ou ajustes de contrato. Em seguida, pergunte sobre chamadas extras e taxas pontuais, porque elas aparecem do nada quando você menos espera.
Pergunte também: “Existe obra aprovada ou em discussão?” Porque, se já existe conversa de fachada, elevador, telhado ou pintura, seu custo futuro já está na fila.
O prédio envelhece: qual é o histórico de manutenção e reformas?
Um imóvel pode estar lindo hoje e, ainda assim, estar “adiando” problemas. Por isso, a pergunta certa não é só “tem infiltração?”, e sim “o prédio tem cultura de manutenção?”. Além disso, um condomínio que faz tudo na correria costuma pagar mais caro por tudo.
Pergunte: “Quais foram as últimas manutenções grandes e quando?” Elevadores, bombas, impermeabilização, fachada, parte elétrica, parte hidráulica. Em seguida, peça exemplos objetivos. Se a resposta for vaga, ligue o alerta. Portanto, a transparência aqui vale ouro.
Pergunte: “Qual é o plano para os próximos anos?” Mesmo que não exista um documento formal, a resposta mostra se o condomínio é organizado ou reativo.
Documentação: o imóvel está limpo mesmo?
Essa parte parece chata, porém é onde prejuízo nasce. Afinal, não adianta negociar bem se a documentação trava a transferência ou cria risco jurídico. Além disso, uma pendência pequena pode se transformar em um atraso enorme.
Pergunte: “A matrícula está atualizada e sem ônus?” E peça para ver. Em seguida, pergunte sobre hipoteca, alienação, penhora ou qualquer anotação. Portanto, o caminho seguro é conferir em vez de confiar.
Pergunte: “O IPTU está em dia e o cadastro confere com o imóvel?” Porque inconsistência de metragem, endereço ou uso pode virar dor de cabeça, principalmente em revenda ou financiamento.
Financiamento e avaliação: o banco vai concordar com o preço?
Mesmo que você tenha dinheiro, entender avaliação é inteligente. Afinal, o mercado tem preço, mas o banco tem outro. Além disso, em 2026, com variações de taxa e perfil de crédito, o detalhe faz diferença.
Pergunte: “Esse imóvel já passou por avaliação recente?” Se sim, você tem uma referência de realidade. Em seguida, pergunte: “Existe algo que pode derrubar a avaliação?” Reforma sem regularização, vaga não registrada, área alterada, planta divergente.
Portanto, antes de fechar, é essencial alinhar o preço com o que é financiável. Assim, você não se vê obrigado a cobrir diferença inesperada.
Barulho, sol e vento: o que não aparece na primeira visita
Tem coisa que não se vê em 20 minutos. Por isso, faça perguntas sobre o que muda conforme horário. Além disso, peça para visitar em horários diferentes, quando possível. Isso evita arrependimento silencioso.
Pergunte: “Como é o barulho à noite e aos fins de semana?” Próximo a bares, avenidas, academias e áreas comuns, o som muda muito. Em seguida, pergunte sobre isolamento e posição do apartamento. Portanto, não deixe esse tema para depois.
Pergunte: “Qual é a incidência de sol nos cômodos?” Porque conforto térmico impacta energia, qualidade de vida e até a sensação de espaço. Além disso, ventilação pode ser ótima ou péssima dependendo da posição.
Vizinhança e entorno: o que vai acontecer aqui em 12 a 24 meses?
Um imóvel pode ser bom hoje, porém o entorno manda no valor e no conforto. Além disso, a valorização não vem só do apartamento; ela vem do conjunto: mobilidade, segurança, novos serviços e projetos urbanos.
Pergunte: “Existem obras previstas na rua ou no bairro?” Isso pode ser ótimo ou um pesadelo, dependendo do tipo de obra. Em seguida, pergunte sobre novos prédios, expansão de comércio e mudanças de tráfego. Portanto, olhe além do portão.
Pergunte: “Como é a circulação em horários de pico?” Porque um bairro pode ser excelente, mas virar um gargalo diário. E, quando isso acontece, a experiência de morar muda de verdade.
Segurança e portaria: o que funciona na prática?
Muita gente pergunta “tem portaria?”, mas quase ninguém pergunta “como ela funciona quando dá problema”. Além disso, segurança é processo, não promessa.
Pergunte: “A portaria é presencial, remota ou híbrida? Por quê?” Em seguida, pergunte sobre controle de acesso, visitantes, entregas e garagem. Portanto, entenda o modelo real, porque ele impacta custo e rotina.
Pergunte: “Já houve incidentes recentes e como o condomínio respondeu?” A resposta mostra maturidade e transparência. E isso é tão importante quanto câmera no hall.
Regras do condomínio: o que você pode e não pode fazer?
Parece detalhe, porém vira conflito. Pets, reforma, horário de mudança, aluguel por temporada, uso de área comum, barulho. Além disso, regras mudam sua liberdade dentro do seu próprio imóvel.
Pergunte: “O regulamento permite o que eu pretendo fazer?” Se você trabalha em home office, tem pet, quer reformar, ou pensa em locação, isso precisa estar claro. Portanto, não assine sem entender essas limitações.
Negociação inteligente: o que pode virar desconto real?
Negociar não é só pedir desconto. É saber o que sustenta a conversa. Além disso, quando você aponta riscos com calma, sua proposta fica mais forte.
Pergunte: “O que está incluso e o que não está?” Armários, ar-condicionado, luminárias, cortinas, eletros embutidos. Em seguida, peça para registrar. Portanto, você evita o “isso eu levo” no dia da entrega.
Pergunte: “Há algo para ajustar antes da entrega?” Pintura, vazamento, trinca, elétrica. Se existe ajuste, negocie prazo e responsabilidade. Assim, o problema não vira seu depois.
A pergunta final, simples e poderosa
Depois de tudo, faça uma pergunta que quase ninguém tem coragem: “Se você fosse comprar hoje, qual seria seu maior cuidado com este imóvel?” Às vezes, a resposta vem com sinceridade. Outras vezes, vem com silêncio. E, nesse caso, o silêncio também informa.
Comprar imóvel em 2026 pode ser leve quando a decisão é bem feita. Portanto, a diferença entre um ótimo negócio e um prejuízo costuma estar nas perguntas — e não na decoração. Faça as perguntas certas, compare com calma e não tenha pressa. Assim, você compra com a cabeça no lugar e o coração tranquilo.
